Règles particulières en immobilier

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Attention! Cette situation peut s’appliquer à vous. Vous êtes une société ou un particulier et vous construisez un immeuble destiné à être loué à une fin résidentielle? Sachez que vous risquez d’être soumis aux règles de l’article 191 de la Loi sur la taxe d’accise.

 

Article 191 de la Loi sur la taxe d’accise (LTA) – La fourniture à soi-même

 

Cette règle a été introduite afin de mettre sur le même pied un constructeur qui bâtirait un immeuble neuf à un promoteur ou un particulier qui achèterait un immeuble neuf du constructeur. Sans cette règle, le constructeur aurait un avantage concurrentiel puisqu’il bénéficierait d’un coût moindre étant donné qu’il n’aurait jamais eu à payer les taxes sur la valeur marchande de l’immeuble comme le démontre l’exemple ci-dessous.

 

Coût pour le constructeur
• Coût du terrain: 100 000 $
• Coûts de construction totaux: 225 000 $
• Coût total = 325 000 $

 

Coût pour le promoteur et/ou le particulier
• Coût d’achat d’un immeuble neuf (taxable) = 325 000 $ + taxes = 373 669 $

 

Nous voyons donc que, sans cette règle, le constructeur serait en mesure d’offrir un loyer inférieur à ses locataires puisque son coût ne tient pas compte des taxes que le promoteur et/ou le particulier doit absorber.
Afin de palier à cette lacune, l’article 191 stipule que le constructeur est réputé avoir effectué par vente, la fourniture taxable de l’immeuble et racheté l’immeuble immédiatement après, à la plus tardive des deux dates suivantes:
• Le jour où l’immeuble est acheté en grande partie (90 %);
• Le jour où l’immeuble est transféré par bail à un locataire.

 

Application de l’article 191
Afin de se conformer à ces exigences, le constructeur doit remettre les taxes sur la juste valeur marchande de l’immeuble lors du moment de la vente réputée. Par la suite, au moment du rachat immédiat réputé de l’immeuble, le constructeur pourrait être admissible au remboursement pour habitations neuves si celles-ci sont conformes aux critères.

Le constructeur doit également être en mesure de fournir une preuve documentaire soutenant la juste valeur marchande de l’immeuble au moment de la fourniture à soi-même dans l’éventualité où la valeur serait contestée par les autorités fiscales. Un rapport d’évaluation spécifique à cette fin est recommandé.